תמ״א 38 כעסקת קומבינציה

מהי עסקת קומבינציה שבקשר של תמ"א 38?

עסקת קומבינציה הינה עסקת נדל״ן (מקרקעין) אשר מתבצעת בין יזם בנייה לבין בעל הקרקע. עסקת הקומבינציה הנפוצה בימים אלו היא עסקת תמ״א 38, שבמהלכה דיירי הקרקע מוכרים חלק מזכויות הבנייה ליזם בתמורה לשיפוץ, חיזוק, והרחבה של המבנה.

כשמתקבלת החלטה בין הצדדים לבצע תמ״א 38 במבנה על הקבלן (יזם) לדון עם בעל הקרקע על האחוזים (יחסי קומבינציה) שמגיע לכל אחד מהצדדים ולבצע משא ומתןככה בקצרה כדי להבין את יחסי הקומבינציה משווי הקרקע באזורי המרכז ובעיקר תל אביב יחס הקומבינציה עומד על 50 אחוזים ואילו בפריפריה ובמקומות מרוחקים מהמרכז היחס הוא 20 אחוז ומטה.

חשוב לציין כי החוקים בעסקת קומבינציה אינם חקוקים וההסכמים משתנים מפרויקט לפרויקט לפי המסוכם בין היזם לבעל הקרקע, לכן חשוב לבחור עורך דין מקרקעין מנוסה שיעזור לשני הצדדים לקבל את המקסימום מהעסקה.

ההוצאות בעסקת תמ״א 38

מס רכישה

בעסקאות תמ״א 38 לא קיים חוק המעניק פטור במס רכישה או הקלה כלשהי במיסוי, לכן היזם יחוייב לשלם מס רכישה על שווי התמורה לבעלי הקרקע. נכון להיום עומד גובה המס על 6 אחוז.

הוצאות היתר

על מנת להתחיל את עבודות הבניה נדרש אישור מועדת תכנון הבניה האזורית ומבעלי הקרקע. לאחר אישור ניתן להתחיל את הפרויקט.

אגרות

חשוב לבדוק בועדת הנדסה האזורית את חישובי האגרות מכיוון שכל רשות מחשבת זאת אחרת.

היטל השבחה

בפרויקטים של תמ״א 38 קיים פטור מהיטל השבחה רק על היחידות הקיימות, ואילו יחידות חדשות והרחבות בנייה נוספות יגררו היטל השבחה מלא.

עלויות ביצוע

כל פרויקט תמ״א 38 מתבצע בצורה אחרת ובאופן אינדיבידואלי לכן אין אנו יכולים לדעת כמה בדיוק הסכום של עלויות הביצוע, אך לרב מדובר בסדר גודל של 10 מיליון שקלים וצפונה .

עלויות שיווק הפרויקט

לפי מחקר שערכנו שיווק פרויקט בעל 30 יחידות דיור עולה בממוצע 50 אלף שקלים.

האם כדאי לבצע עסקת קומבינציה בפרויקט תמ״א?

לבעלי הקרקע יש כמה יתרונות בולטים בעסקת קומבינציה כאשר הם נשארים לאורך כל חיי הפרויקט כבעלי  הקרקע הרשומים מה שגורר חיסכון במיסוי מקרקעין, בנוסף בעלי הקרקע מעורבים בתהליך התכנון והבניה ובסופו של דבר מקבלים יותר ממה שהיה קודם מבחינת שטח, חידוש, חיזוק ופיתוח סביבתי.

מצד שני היזם גם זוכה ליתרונות רבים כאשר ההוצאות המשפטיות על הקרקע הם הוצאותיו היחידות תחילה, מה שמפחית את סיכון ההון בצורה משמעותית, זה אומר שלאחר סגירת חוזה הקומבינציה היזם רשאי לפנות לבנקים ולקבל ליווי בנקאי. בנוסף קיימים יתרונות במיסוי המקרקעין אשר משתנים מפרויקט לפרויקט

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *