עובדות שיעזרו לכם רגע לפני רכישת דירה מפרויקט

מה צריך לדעת לפני רכישת דירה מפרוייקט

רכישת דירה מפרויקט חדש היא עסקה מורכבת, כלכלית ומשפטית כאחת. כשנכנסים להסכם שכזה, סיומו של הפרויקט נמצא לעתים קרובות במרחק של 3-2 שנים ממועד החתימה על ההסכם, והרוכשים, קונים למעשה מה שנקרא ׳דירה על הנייר׳, שרטוטים ומפרטים טכניים בלבד. לאור זאת ברור שכשאתם רוכשים דירה מפרויקט אתם לא יכולים פשוט לסמוך על הקבלן, וזהו.

רכישת דירה מפרויקט אינה נטולת סיכונים. אחד הדברים החשובים ביותר שתוכלו לעשות, רגע לפני החתימה על החוזה, ולהבטיח את השקט הנפשי ואת והכספים שלכם, היא לבדוק שהקבלן עשה הכול כדי להבטיח את בעלותכם על הדירה.

כאן בא לעזרתכם החוק הישראלי שדאג לשמור על כספכם במקרה שבו הקבלן יפשוט את הרגל, לא יסיים את הפרויקט במועד שנקבע בחוזה או כל מקרה אחר שעלול לפגוע בכם כלכלית.

חוק המכר (דירות) – כיצד הוא מגן עליכם?

רגע לפני שאתם חותמים על חוזה המכירה, חשוב שתהיו מודעים לדרכים שבהן החוק מגן עליכם כרוכשי דירה מפרויקט. אמנם, ידע זה כוח אבל במקרה זה עדיף גם להסתמך על שירותי עורך דין המתמצא ברכישת נדל״ן, ממש כפי שהייתם נעזרים ביועץ משכנתאות לצורך מחזור משכנתא במטרה לצמצם את ההחזרים החודשיים.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל״ה-1974 והתיקונים שהתווספו במהלך השנים לחוק זה, קובע מספר תקנות שמבטיחים את הכספים שלכם כקונים, כמו:

• קבלן הפרויקט לא יכול לקבל מהקונה, סכום העולה על 7% מהמחיר, על חשבון מחיר הדירה, אלא אם עשה אחת מאלה:
  • ערבות בנקאית – הקבלן מוסר לקונה ערבות בנקאות להבטחת החזרת הכספים ששילם עבור בניית הדירה החדשה. במקרה שהמוכר לא יכול להעביר לקונה את הבעלות על הדירה או כל זכות קניין אחרת (למשל, לפעמים בגלל שעבוד שהוצב על הקרקע, על הפרויקט או על הדירה ולפעמים בגלל הליכי פירוק שננקטו נגד הקבלן).
  • ביטוח – הקבלן ערך ביטוח להבטחת החזרת הכספים שקיבל מהקונה. בביטוח זה המוטב הוא הקונה, והפרמיות משולמות מראש.
  • משכנתא – הקבלן שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה נבנה הבניין, במשכנתא ראשונה לטובת הקונה, להבטחת הכספים שקיבל עד כה מהקונה.

עורך הדין יעזור לכם לבדוק סעיף זה כיוון שלעתים קרובות צעד זה אינו אפשרי, למשל, כאשר לבנק המממן את הפרויקט יש משכנתא ׳ראשונה׳ בנכס.

• הערת אזהרה – הקבלן רשם בטאבו הערת אזהרה על זכויות הקונה של הדירה. זאת בתנאי שלא קיים שעבוד או זכות של צד ג׳, שהם עדיפים על פני הערת האזהרה. העברת מלוא זכויות הקניין לקונה, ללא כול זכויות צד ג׳, יהיה השלב האחרון בהליך רכישת הדירה מפרויקט הבנייה. לעתים קרובות, שלב זה מוגדר גם כערובה במהלך תקופת הבנייה. עד שמלוא זכויות הקניין יועברו לקונה, יכולות לעבור מספר שנים. וגם אם הבנייה הושלמה, העברת הזכויות תלויה בבעלות על הקרקע ובגורמים אחרים (למשל, אם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות רשות מקרקעי ישראל שמספקת חכירה ארוכת טווח.

כיצד מגן הקבלן על כספי הרוכשים?

מצהיר וחותם בפני עורך דין – תוך 7 ימים מיום חתימת חוזה המכירה, ובאמצעות טופס סטטוטורי מסוים, שעליו הקבלן מדווח, – על מכירת הדירה בפרויקט החדש ועל השיטה המדויקת בה הוא נקט להגנה על כספכם כרוכשים.

אתם (או עורך הדין שלכם) אמורים לקבל עותק של הצהרה זו של הקבלן.

כיצד תשלמו לקבלן במקרה של רכישת דירה?

שימו לב כי קיימת שיטת תשלומים מיוחדת לקבלן, שגם היא באה להגן עליכם, הקונים, כך שלא יהיו אי הבנות, והקבלן לא יוכל לטעון שלא קיבל מכם את הכספים, למרות ששילמתם כדת וכדין.

התשלומים לקבלן ייעשו באמצעות ספר שוברים שיוצר הבנק המממן את הפרויקט, והכספים יועברו לחשבון בנק ייעודי לפרויקט, שמחזיק הקבלן בבנק המממן את הפרויקט.

בניית מסגרת לתשלומי ההמשך

בנוסף לשמירה על התשלומים שאתם מעבירים לקבלן, קיימות גם תקנות שקובעות את מסגרת התשלום בהתאם להתקדמות הבנייה. לוח הזמנים לתשלומים שלכם חייב להתאים לתקנות של אותו חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (מגבלות על תשלומים בגין בנייה חדשה), תשל״ה-1974.

כאשר הסכם המכירה מוצג בפניכם, אל תסמכו על הקבלן. התייעצו עם עורך דין מומחה בתחום והבטיחו שהקבלן אכן פועל לפי כל התקנות שנועדו להגן עליכם.