רכישת דירה היא עסקה מורכבת, שכרוכה בהעברת בעלות על נדל"ן בתמורה לכסף רב. זו הסיבה שצריכים לאזכר ולנסח היטב נושאים שונים ומהותיים, במסגרת חוזה רכישה. להלן כמה מההיבטים המרכזיים שבהם.
תאריך המסירה של הדירה
באתרי מקרקעין ונדל"ן מובילים, תוכלו למצוא דירות יד שניה ודירות מקבלן. בכל חוזה רכישה, בין אם מקבלן ובין אם מיד שניה, צריך להיות כתוב במפורש מהו מועד המסירה. לעיתים תמצאו בלוחות כגון הומלי פרסומי דירות עם תאריכי כניסה נלווים. כל זה טוב ויפה, אבל חשוב שהדברים יקבלו ביטוי גם בחוזה. ובהקשר זה, צריך שיהיה מצוין מהו הפיצוי למוכר, במידה של עיכוב במסירת הדירה. זיכרו כי לרוב על עיכוב במסירת דירות יש היבט כלכלי (צריכים להאריך הסכמי שכירות וכדומה).
סכומים ומועדי תשלומים
בניסוח חוזה לרכישת דירה, צריכים לבוא לידי ביטוי סכומי הכסף שמחליפים ידיים. חשוב לא פחות לציין את מועדי העברת התשלומים. יש לשים לב כי בהעברת תשלומים מהקונה אל המוכר, יש צורך לציין כי יבוצעו פעולות מסוימות. כך למשל רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, בטאבו (למניעת מכירה כפולה). חשוב שיהיה ברור מראש בחוזה, מה מבצע כל צד, לקראת השלמת העסקה ובתמורה ל"הזרמת" סכומים נוספים מצד המוכר. כמובן שהצעד הסופי והחשוב הוא השלמת רישום הבעלות מבחינה משפטית, במנהל המקרקעין. יש להתייחס בחוזה לשינויים אפשריים במחיר הנכס, בתקופת הביניים עד הסדרת כלל התשלומים. כך למשל מה קורה אם מדד תשומות הבניה עולה או האם עליית המדד מחייבת הצמדה של התשלומים הבאים.
הסדרת חובות ומיסוי
חשוב להקפיד ולציין, כאשר מנסחים חוזה לרכישת דירה, מה קורה עם חובות שונים, עיקולים או מיסוי שמוטלים על הנכס. במקביל לכך כי מומלץ לבדוק את הדברים מראש, צריך שיהיה ברור בחוזה, מהם הנושאים שבהם צריך לטפל המוכר. כך למשל הסדרת חובות שונים למנהל המקרקעין, או חובות בנושא הטלים ומיסוי לרשויות שונות (היטלי השבחה וכדומה). אם החוזה נחתם מול קבלן, יש לוודא כי מציינים בו היבטים כגון מתן ערבות בנקאית, על פי חוק.
חובת גילוי מלא
רצוי בכל חוזה לרכישת דירה, שיהיו סעיפים עקרוניים ומהותיים שמהווים עילה לביטול חוזה. במילים אחרות, צריך שיהיה ברור מאליו שקיימת חובת גילוי מלא על כל פרט מהותי לגבי הנכס. במידה והמוכר מסתיר או לא מגלה מידע מהותי, ניתן לציין כי זהו סעיף שמהווה עילה מידית לביטול החוזה. לדוגמא, פסק דין שהתקבל לאחרונה הראה כיצד בתל אביב נמכר מחסן בתור דירת מגורים. מכיוון שבחוזה לא הוגדר שום דבר בנושא זה, העסקה לא התבטלה ונדרש הליך משפטי ארוך עד לקבלת פיצוי עבור הקונה. דוגמאות לדברים מהותיים שצריך לקבל מידע אודותיהם לפני חוזה, הם קיום ליקויי בניה, קיום צווי הריסה וכדומה.